Köpare av hus

I första hand skall ditt eget hemförsäkringsbolag kontaktas som försäkrar egendomen. Detta gör man för att det behövs en snabb hantering och överblick över vad som är fel och för att stoppa läckaget. Om det senare visar sig att det eventuellt kan föreligga ett fel som säljaren är ansvarig för (dolt fel) skall felet reklameras till säljaren, nästa steg är att en skadeanmälan görs av säljare eller köpare till försäkringsbolaget för dolda fel (Regler finns). Det försäkringsbolaget försäkrar alltså inte egendomen (d v s fastigheten) utan de försäkrar det ansvar säljaren kan ha för ett s k dolt fel (inom ramen för gällande försäkringsvillkor).

Inom de första 30 dagarna efter tillträdesdagen finns ett överenskommet skydd mellan hemförsäkringsbolagen som kallas 30-dagarsregeln. Den innebär att skador som uppkommer inom denna tid ska anmälas till säljarens villahemförsäkringsbolag för utredning.

För att komma igång behöver du ta hem en tekniskt sakkunnig person eller besiktningsman som tittar på skadan, lokaliserar och beskriver felet rent tekniskt. Du behöver även ha bilder som styrker beskrivningen. Ofta kan man behöva bryta upp material osv för att kunna lokalisera anledningen till felet och hur omfattande skadan är.

En teknisk sakkunnig är en person som har utbildning och erfarenhet för att kunna göra en bedömning av den faktiska skadeorsaken, t ex en besiktningsman eller hantverkare. Att en skada uppkommer betyder inte automatiskt att det föreligger ett s k dolt fel. Man måste konstatera orsaken till skadan. Det rekommenderas av bevisskäl att skadebesiktningen utförs av en opartisk person.

Nej, det skulle uppfattas som en partisk bedömning eftersom försäkringsbolaget företräder säljaren. Det är du som köpare som har bevisbördan för att kunna styrka att det föreligger ett s k dolt fel. Detta innebär att det är du som köpare som behöver anlita en tekniskt sakkunnig för besiktning och stå för dessa kostnader.

Reklamationen skall i första hand alltid ske till rätt juridisk avtalspart, d v s säljaren.

Om din säljare tecknat Gallagher Dolda fel med GarBo (från 2020 och framåt) som försäkringsbolag har du som köpare möjlighet att påbörja skadeanmälan elektroniskt. Här bör då en kännedomskopia nå avtalsparten med beskrivningen av felet för att anses som en juridisk korrekt reklamation. Det är skillnad på skadeanmälan och reklamation.

I annat fall kan du som köpare endast göra skadeanmälan till säljarens försäkringsbolag då säljaren avlidit, flyttat till okänd adress, då säljaren vägrar svara på ditt anspråk, du har mottagit en fullmakt från säljaren som medger så eller att det uttryckligen står i försäkringsvillkoren. Kopia skall sändas till säljaren för att säkerställa att du anmält kravet till rätt part då det inte finns ett avtalsförhållande mellan dig som köpare och säljarens försäkringsbolag.

Du blir kontaktad av säljarens försäkringsbolag när skadan har blivit registrerad. Är det något i din information som ej är komplett eller behöver förtydligas så blir du informerad om det då.

Har din säljare en dolda felförsäkring från Gallagher med GarBo som försäkringsgivare kan du göra skadeanmälan själv för att skynda på. För andra försäkringsbolag krävs en fullmakt mellan dig och säljaren för att du skall få göra skadeanmälan själv.

Det är svårt att säga eftersom varje skada är unik. Först när all dokumentation är försäkringsbolaget tillhanda så kan utredningen börja. Hur lång tid den tar beror på det aktuella felet/skadan och hur komplicerad den är.

Se PDF nedan för att läsa mer om medellivslängd för olika byggnadsdelar och vad du kan förvänta dig för skick eller funktion utifrån ålder och bruk:

Teknisk medellivslängd för byggnadskonstruktioner

Så länge du har dokumenterat det fel som skall reklameras ordentligt så kan du påbörja reparationen. Det är du i egenskap av köpare som bär ansvar för att dokumentationen är tillräcklig. Försäkringsbolaget kan dock inte utlova någon ersättning förrän de har haft möjlighet att göra en bedömning.

Under pågående reparation bör eventuella ytterligare upptäckta skador/fel dokumenteras i största möjliga mån och dokumentationen skall omgående skickas som komplettering till försäkringsbolaget.

Undantag från ovan gäller om du istället har en Köparförsäkring för dolda fel hos oss, då behöver du först ha kontakt med försäkringsbolaget GarBo som meddelar om du kan påbörja reparationen och återställa eller inte.

Vanligtvis så räcker det med en offert om det är svårt att få tag i hantverkare. Det rekommenderas dock att minst två offerter skickas in då priserna kan skilja sig mycket. Detta är även i ditt eget intresse t ex i de fall då du passar på att göra standardförbättringar.

Fakturorna för reparationen skall vara utställda på dig då det är du som är beställare av entreprenaden och ägare av fastigheten. Detta är även viktigt ifall det arbete som utförs blir felaktigt och du skall kunna ha möjlighet att reklamera det.

Försäkringsbolaget agerar som ombud för säljaren och utreder säljarens ansvar. De kommer även att företräda säljaren vid en eventuell process. Om du anser att försäkringsbolaget har gjort en felaktig bedömning har du möjlighet att begära en omprövning.